新开嘟嘟迷失土地市场门槛自然降低,迷失传奇—

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作者：找迷失传奇尽在mishicq.com,迷失传奇日期：2014/9/21 来源：www.mishicq.com 人气：
自"新国五条"出台后，房地产依旧吸引着大家的目光。从目前的情况看来，三四线城市房产供过于求，市场蕴含风险大。而随着诸多鬼城的出现，一二线城市楼价又过高，三四线城市房产未来走向如何，耐人深思。
　　"鬼城"困扰
　　湖北十堰（楼盘）最近地产市场处境尴尬。为了建设"区域性中心城市"，新增大量的土地加速发展，然而却面临大量的楼盘竖起后无人购买的情况。
　　以大美盛城为例，有多栋楼房建成，临街一排几家商铺已装修完工，而住宅基本处于一片黑暗。"以前这里只是一片大山，才开山不久，谁会来这么偏僻的地方买房呢？"楼盘对面医药学院的学生说，虽然房子早已盖起，但很少看到有装修入住的。
　　类似这样的情况并不是个例，继鄂尔多斯（楼盘）、温州（楼盘）之后，江苏无锡（楼盘）、江苏常州（楼盘）、辽宁营口（楼盘）、甘肃酒泉等多个地方相继被曝出类似"鬼城"。一二线城市房产经常出现彻夜排队抢号的，而三四线城市的诸多楼盘往往空置无人问津。
　　"烂尾楼"随见
　　据有关媒体报道，中西部某个城市的市长给该报记者详细地算了一笔账："拿我们重点建设的某个城市新区来说，现在那里的地卖50万一亩，但是整个基础设施上去了，价格就是1000万一亩。你说我举债，给我五年时间，那边配套跟城区一样成熟，我投几百亿下去，1000个亿回来了。"
　　这样的算盘打得确实精妙，而然事实上，如果十八大没有强调城镇化发展，多数三四线城市楼市很可能在今年已经出现了局部崩盘。
　　根据易居克尔瑞信息集团研究中心统计数据显示，2011年三四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一二线的-19%，而2012年，三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，落后于一二线城市的32%，涨幅较2011年大幅收窄。从房地产企业去年的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
　　其实，站在供需的角度上来看，三四线城市几乎都是人口输出城市，对于外来人口并不具备吸附能力，它们的购房主体是进城农民或大型进驻企业的员工，但他们的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度。
　　"卖地"还债
　　其实，中国各个地方政府一直都不轻。而随着2013年地方债务审计的开始，各地地方政府要如何还债呢？眼看大量债务到期，如果拿不出钱补缺口，就会债务违约，日后向银行申请贷款难度也会加大，各种建设项目和规划也就无从落地。
　　如何才能筹到钱还清债务呢？最便利途径就是土地市场。早在去年三、四月间，全国各个城市土地推介会遍地开花，湖北10个县市领导就曾同时出现在武汉（楼盘），亲自推介辖区地块。当时背景，也是大量地方债务即将到期，去年是地方债务首轮偿债高峰。
　　由于地方政府着急推地，土地市场门槛自然降低。当时部分城市土地交易行政规费就从原先全额交付，改成了7.5折，土地款支付时间要求也明显放宽，除了第一笔土地款要按国家规定支付50%之外，后期支付时间被延长到3个月至1年。总之，为了达成交易，部分城市给予房地产开发商作空间明显增大。而迫于还债的压力可能会逼迫地方政府放低姿态，在土地市场上放宽交易标准，最终结果就是，下半年土地市场成交热情或继续高涨，房地产市场供给可能迅速增加。
　　这种情况，对于一二线城市的购房者而言勉强算个好消息。然而对于三四线城市而言，已经供过于求的现状无疑得不到改善，反而会进一步加深。房价如若一直久久居高不下，那么必然将再度产生不少空置的房产。
　　三四线城市房产投资风险大
　　现在，相比一二线城市，三四线城市房产市场需要更长的时间来消化库存。
　　根据业内人士估算，北京现有现有土地库存的消耗时间不足两年半，上海（楼盘）和广州（楼盘）分别不足一年半和一年，但部分三四线城市要消化已有在售住宅面积，却需要6年以上，市场供给远远超出了真实需求。
　　而由于之前提到的"卖地"还债，土地供应增多必然会导致未来几年楼市供过于求的加剧。然，三四线城市原本就难以消化如此之多的供应，供过于求的加剧必然会导致更多的"空城"出现。届时，房价下跌应该是一个普遍的现状。
　　三四线城市"鬼城"频现，空置房屋众多，房产经纪泡沫严重。尽管现在房价依旧处于居高不下的情况，然而在未来，迫于供过于求的压力，房价下跌也未可知。投资三四线城市房产，风险性增大。
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