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作者：找迷失传奇尽在mishicq.com,迷失传奇日期：2014/9/19 来源：www.mishicq.com 人气：
“产城融合”是复活“鬼城”的关键
2013-09-19 11:05 中国建设报?中国住房
　　本文作者系华中师范大学副教授叶雷
　　8月底9月初不到一周的时间内，来自全国政协及国务院政策研究室的两个高规格调研组频频造访鄂尔多斯，调研的主题无一例外地围绕鄂尔多斯当前的楼市困局展开。据报道，调研得到的最多反馈是“鄂尔多斯目前的大面积存量房消化至少要三五年甚至更长时间”，各界给出的会诊结果是：大规模“引资”和“引人”。
　　有学者根据成因将“鬼城”分为灾难型“鬼城”、衰落型“鬼城”和规划型“鬼城”三种类型。其中，规划型“鬼城”又分为规划超前型“鬼城”、规划滞后型“鬼城”和房地产型“鬼城”三种。
　　我国目前较多是房地产型“鬼城”，核心原因是过分追逐房地产利益，违背城市化规律。目前社会广为关注的鄂尔多斯就是典型案例。违背客观规律，就必然遭到惩罚，所以不是所有的“鬼城”都能复活。但基于中国目前城镇化进程的现状，如果把握机遇，率先而为，一些房地产型“鬼城”复活，也并非完全无望。
　　从规律上讲，城镇化是一个渐进的过程，不可能一蹴而就。城市化进程与产业化发展是密切相关的，只有产业化先行，解决了人们就业的问题；基础设施配套跟上，解决了人们的生活问题，人们才愿意选择就地城镇化。
　　鉴于此，破解“鬼城”的思路，其实也不难。无非是通过创造就业、创造财富、创造消费，发挥货币之水和自然之水的功能，再加一张交通网，“引资”和“引人”。但是因为我国城市镇化进程目前仍处于人口和产业向大城市聚集的阶段，中小型城市要成功“引资”和“引人”都不容易，以时间换发展的周期会相对较长。
　　纵观世界各国，房地产型新城成功的开发模式，主要有田园新城、边缘新城、tod新城、产业新城、行政中心新城等几种，它们共同的特点都是紧密结合自身发展条件和现实状况，实施严密规划、逐步有序地进行新城的开发与建设。我国目前的房地产型“鬼城”，则是超前跑步，因此要短时期实现复活，只以某一种模式为参考进行“先造城后造市”的补课，成功的几率会较低；只有综合学习成功模式的成功之处，系统解决，才能增加新城的吸引力，从而实现复活。
　　从新闻报道上看，鄂尔多斯大规模“引资”和“引人”，效果也算明显。引资方面，市委书记亲自出马，上半年招商引资到位资金达343亿元，可助力鄂尔多斯全年财政收入维持6%的同比增速；引人方面，包括已陆续搬迁到新区办公的鄂尔多斯市属机关单位干部职工、在鄂尔多斯办学的大中院校和市属中小学学生、引进的工业项目的产业工人、生态移民等已突破十万。
　　但问题是，即使按照鄂尔多斯200万的总体人口规模，忽略目前全市已有住房人口不计，全部转为城镇人口，也只能消化近三年来累计开工施工房地产面积的近一半。而目前的引资，也主要集中在地方政府项目对接和央企，可持续性令人担忧。
　　房地产型“鬼城”是因政府逐利而成，也必须以此为突破口，而且要做好较长阵痛期的准备。一是要加大房价的调控力度，让房价从投资属性回归消费、人居属性；二是加大户籍改革、就业、医疗、教育等公共产品的供给，解决人的城市化问题；三是以交通为核心，连接形成真正的城市圈，方便产业和人口的迁徙与聚集。如鄂尔多斯，在本身人口规模有限的情况下，不通过城际快速铁路形成真正的“呼包鄂银榆”城市群，没有高质量的公共服务，就难以让“移民”定居下来，更不可能提高聚集度。
　　“产城融合”是复活“鬼城”的关键。就鄂尔多斯而言，一是需要善于将传统煤炭资源的优势转化为低廉的能源价格优势，以吸引和培育新型的企业或者产业，特别是要走产业集群的道路；二是要学习江浙的成功之道，将羊毛纺织优势转化为产业和商业集聚地；三是要立足消费这一城市的根，加大商业配套建设，利用商业优势吸引入住和移居。
　　同时，在复活“鬼城”的努力中，还需要注意弘扬城市特色文化，注重人文价值关怀，在让人们心理、情感和价值上获得更大满足、增强市民对城市认同感的同时，也可以培育和发展城市旅游产业，对增加城市吸引力、盘活过剩房产也是大有裨益的。
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